Für Käufer
Hypothekenrechner — passt diese Immobilie zu Ihrer Finanzierung?
FINMA-Tragbarkeit, Belehnungsgrad und monatliche Belastung mit einem Klick prüfen.
Mindestens 20 % gemäss FINMA — davon mind. 10 % hartes EK (nicht aus der 2. Säule).
Vorbezug/Verpfändung der 2. Säule — zählt nicht zum harten Eigenkapital.
iDer kalkulatorische Zins von 5 % ist ein Stresstest der Banken (FINMA): Er stellt sicher, dass die Finanzierung auch bei stark steigenden Zinsen tragbar bleibt. Er ist fix und unabhängig vom aktuellen Marktzins.Tragbarkeit wird fix mit 5 % kalkulatorisch gerechnet, nicht mit dem Marktzins.
AmortisationsmodelliDirekt: jährliche Tilgung verringert Hypothek und Zinsabzug. Indirekt: Einzahlung in Säule 3a — Hypothek bleibt formal hoch, höherer Zinsabzug + Steuerabzug 3a. Steuerliche Vorteilhaftigkeit hängt vom individuellen Steuersatz ab.
Beide Modelle ergeben dieselbe Tragbarkeit — der Unterschied ist steuerlicher Natur.
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2. Hypothek — amortisationspflichtig
Grenzwertig — viele Banken lehnen ab
Kalkulatorisch (5 %, für die Tragbarkeit): CHF 4'421 / Monat.
Eine Bank wird das wahrscheinlich ablehnen, weil:
- Die Tragbarkeit liegt bei 35.4 % statt höchstens 33 % — das kalkulatorische Einkommen reicht nicht.
Vergessen Sie die Kaufnebenkosten nicht — sie zählen nicht zur Belehnung und müssen zusätzlich aus eigenen Mitteln bezahlt werden. → Kaufnebenkosten-Rechner
⚠️ Diese Berechnung folgt der FINMA-Selbstregulierung (2019) und gängiger Bankenpraxis. Tatsächliche Konditionen variieren pro Bank — dies ist keine Finanzierungszusage. Steuerliche Auswirkungen der Amortisationsmodelle sind nicht berücksichtigt; ein individueller Vergleich mit Bank/Steuerberatung wird empfohlen.
Häufige Fragen
Hypothek und Tragbarkeit verständlich erklärt
Warum wird mit 5 % kalkulatorischem Zins gerechnet?
Der kalkulatorische Zins ist ein Stresstest der Banken: Statt mit dem aktuellen (tiefen) Marktzins rechnen sie die Tragbarkeit mit rund 5 %. So stellen sie sicher, dass Sie die Hypothek auch bei deutlich steigenden Zinsen noch tragen können. Der Wert ist fix und unabhängig vom Marktzins — er schützt sowohl Bank als auch Käufer vor einer Finanzierung, die nur bei Tiefzinsen aufgeht.
Was bedeutet die 33-%-Tragbarkeitsregel?
Die kalkulatorischen Wohnkosten — kalkulatorischer Zins (5 %) auf die Hypothek, Amortisation der 2. Hypothek und rund 1 % des Kaufpreises für Unterhalt/Nebenkosten — dürfen zusammen höchstens etwa ein Drittel (33 %) des Brutto-Haushaltseinkommens ausmachen. Die FINMA-Grenze ist hart bei 33 %; einzelne Banken akzeptieren in Ausnahmefällen bis ca. 35 %, darüber wird es sehr schwierig.
Wieviel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Mindestens 20 % des Kaufpreises. Davon müssen mindestens 10 % des Kaufpreises „hartes" Eigenkapital sein — also Sparguthaben, Wertschriften oder Schenkungen, nicht aus der Pensionskasse. Die übrigen 10 % dürfen aus der 2. Säule (Vorbezug oder Verpfändung) stammen. Zusätzlich kommen die Kaufnebenkosten, die nicht belehnt werden und ebenfalls aus eigenen Mitteln zu bezahlen sind.
Was sind 1. und 2. Hypothek?
Die Hypothek wird in zwei Ränge aufgeteilt: Die 1. Hypothek umfasst den Teil bis zwei Drittel (rund 67 %) des Belehnungswerts und muss nicht amortisiert werden. Die 2. Hypothek deckt den Bereich von 67 % bis maximal 80 % ab — sie ist amortisationspflichtig. Mehr als 80 % Belehnung finanzieren Banken in der Regel nicht.
Wie funktioniert die Amortisation?
Die 2. Hypothek muss innert 15 Jahren (oder spätestens bis zur Pensionierung) auf zwei Drittel des Belehnungswerts zurückgezahlt werden. Bei der direkten Amortisation reduzieren Sie die Hypothekarschuld jährlich direkt. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie stattdessen in die Säule 3a ein — die Hypothek bleibt formal hoch, dafür profitieren Sie vom höheren Zinsabzug und vom Steuerabzug der 3a-Einzahlungen.
Darf ich die Pensionskasse einsetzen?
Ja, für selbstbewohntes Wohneigentum können Sie Mittel der 2. Säule per Vorbezug oder Verpfändung einsetzen. Sie zählen aber nicht zum „harten" Eigenkapital: Die geforderten 10 % hartes Eigenkapital müssen aus anderen Quellen kommen. Ein Vorbezug reduziert zudem Ihre späteren Rentenleistungen — die steuerlichen und vorsorgerechtlichen Folgen sollten Sie individuell prüfen lassen.