1. Eigenkapital und Tragbarkeit
Für den Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum verlangen Banken mindestens 20 % Eigenkapital. Davon müssen mindestens 10 % des Kaufpreises „hartes“ Eigenkapital sein — also Sparguthaben, Wertschriften oder Schenkungen, nicht aus der Pensionskasse. Die übrigen 10 % dürfen aus Mitteln der 2. Säule (Vorbezug oder Verpfändung) stammen.
Entscheidend ist die Tragbarkeit: Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen höchstens rund ein Drittel (33 %) des Brutto-Haushaltseinkommens betragen. Gerechnet wird dabei nicht mit dem aktuellen, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von etwa 5 % — ein Stresstest, der sicherstellt, dass die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt. Dazu kommen pauschal rund 1 % des Kaufpreises pro Jahr für Unterhalt und Nebenkosten sowie die Amortisation.
Die 2. Hypothek (der Teil über 65 % des Belehnungswerts) muss innert 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung auf zwei Drittel des Immobilienwerts amortisiert werden.
2. Hypotheken-Modelle erklärt
Bei der Festhypothek ist der Zins über eine feste Laufzeit (typisch 2–10 Jahre) garantiert. Das gibt Planungssicherheit und schützt vor steigenden Zinsen — dafür profitieren Sie nicht von sinkenden Zinsen und eine vorzeitige Auflösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.
Die SARON-Hypothek ist variabel und an den Referenzzinssatz SARON gekoppelt. Sie ist tendenziell günstiger, wenn die Zinsen tief oder fallend sind, schwankt aber mit dem Markt — geeignet für Käufer, die Schwankungen tragen können.
Üblich ist eine Aufteilung in 1. und 2. Hypothek: Die 1. Hypothek beläuft sich auf bis zu 65 % des Belehnungswerts und muss nicht zwingend amortisiert werden. Die 2. Hypothek deckt den Bereich von 65 % bis maximal 80 % ab und ist amortisationspflichtig. Mehr als 80 % Belehnung finanzieren Banken in der Regel nicht.
3. Kaufnebenkosten in den Kantonen
Beim Kauf fallen neben dem Kaufpreis Nebenkosten an — je nach Kanton rund 0.3 % bis 1.5 % des Kaufpreises. Sie setzen sich aus Beurkundungs- und Grundbuchgebühren, der Schuldbrief-Errichtung und — kantonal unterschiedlich — der Handänderungssteuer zusammen.
In Schaffhausen gibt es keine Handänderungssteuer; es bleiben Beurkundungs- und Grundbuchgebühren von zusammen rund 0.8 %. Zürich hat die Handänderungssteuer 2005 abgeschafft — auch hier fallen nur Notar- und Grundbuchgebühren an. Im Thurgau kommt zu den Gebühren eine Handänderungssteuer von 1.0 % des Kaufpreises hinzu, die üblicherweise der Käufer trägt.
4. Der Kaufprozess Schritt für Schritt
- Finanzierung klären: Hypothek-Vorbescheid der Bank einholen, damit das Budget feststeht.
- Objektsuche & Besichtigung: Passende Immobilie finden und vor Ort prüfen.
- Reservation: Absichtserklärung, oft gegen eine Reservationszahlung.
- Kaufvertrags-Entwurf: Der Notar erstellt den Vertrag und klärt die Grundbuchsituation.
- Öffentliche Beurkundung: Beide Parteien unterzeichnen beim Notar.
- Grundbucheintrag: Mit der Eintragung geht das Eigentum über.
- Schlüsselübergabe: Übergabe der Immobilie, idealerweise mit Protokoll.
5. Bonität und Finanzierung
Die Bank prüft vor der Finanzierungszusage drei Dinge: das Einkommen (für die Tragbarkeit), die vorhandenen Eigenmittel (mind. 20 %, davon 10 % hart) und den Belehnungswert der Immobilie.
Wichtig: Massgebend ist nicht der Kaufpreis, sondern der von der Bank ermittelte Belehnungswert. Liegt dieser unter dem Kaufpreis, müssen Sie die Differenz zusätzlich mit Eigenkapital decken.
Für die Eigenmittel können die 2. Säule(Pensionskasse) und die 3. Säuleherangezogen werden — per Vorbezug (Auszahlung) oder Verpfändung. Ein Vorbezug aus der Pensionskasse senkt allerdings die späteren Altersleistungen und sollte gut überlegt sein.
6. Was vor dem Kauf prüfen?
Prüfen Sie den Gebäudezustand und den Sanierungsbedarf — der GEAK-Energieausweis gibt Auskunft über die energetische Qualität und mögliche Folgekosten. Bei älteren Objekten lohnt sich eine Fachperson für die Bausubstanz.
Der Grundbuchauszug zeigt Eigentümer, Hypotheken sowie Dienstbarkeiten und Lasten wie Wegrechte, Leitungsrechte oder Baurechte. Klären Sie ausserdem die Versicherungen(Gebäudeversicherung) und die laufenden Nebenkosten der Liegenschaft.
Bei Stockwerkeigentum gehören das Reglement, die Protokolle der Stockwerkeigentümer-Versammlungen und der Stand des Erneuerungsfonds zur Pflichtlektüre — sie zeigen, welche Sanierungen und Kosten auf die Gemeinschaft zukommen.
7. Notartermin und Grundbuch
In der Schweiz ist ein Immobilienkauf nur mit öffentlicher Beurkundung durch einen Notar gültig. Der Notar ist neutral, prüft die Rechtslage, erstellt den Kaufvertrag und stellt sicher, dass Zahlung und Eigentumsübergang korrekt abgewickelt werden.
Beim Beurkundungstermin wird der Vertrag vorgelesen, offene Fragen werden geklärt und beide Parteien unterzeichnen. Das Eigentum geht jedoch erst mit dem Grundbucheintragüber — nicht schon mit der Unterschrift.
Die Notar- und Grundbuchgebühren werden in der Region üblicherweise hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt; die genaue Aufteilung ist kantonal und vertraglich unterschiedlich.
8. Was kostet der Kauf wirklich?
Unter dem Strich brauchen Sie: den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten (rund 0.3–1.5 %) und genügend Eigenkapital (mind. 20 % plus die Nebenkosten, die nicht belehnt werden). Die Tragbarkeit über den kalkulatorischen Zins entscheidet, ob die Bank finanziert.
Statt zu schätzen, rechnen Sie konkret durch — beide Rechner sind kostenlos und live anpassbar:
Häufige Fragen
Wieviel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskauf?
Mindestens 20 % des Kaufpreises, davon mindestens 10 % „hartes" Eigenkapital (Sparguthaben, Wertschriften), das nicht aus der Pensionskasse stammt. Die restlichen 10 % dürfen aus der 2. Säule kommen. Zusätzlich müssen die Kaufnebenkosten (rund 0.3–1.5 %) aus eigenen Mitteln bezahlt werden — sie zählen nicht zur Belehnung.
Wie läuft ein Hauskauf in der Schweiz ab?
In sieben Schritten: Finanzierung klären (Hypothek-Vorbescheid), Objektsuche und Besichtigung, Reservation, Kaufvertrags-Entwurf durch den Notar, öffentliche Beurkundung beim Notar, Grundbucheintrag mit Eigentumsübergang und schliesslich die Schlüsselübergabe.
Was sind die Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten umfassen Notar-/Beurkundungsgebühren, Grundbucheintrag, die Schuldbrief-Errichtung und — je nach Kanton — die Handänderungssteuer. In Schaffhausen und Zürich fällt keine Handänderungssteuer an, im Thurgau 1.0 %. Insgesamt liegen sie meist zwischen 0.3 % und 1.5 % des Kaufpreises.
Was bedeutet Tragbarkeit?
Tragbarkeit ist die Faustregel der Banken: Die kalkulatorischen Wohnkosten — gerechnet mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 %, plus Amortisation und Unterhalt — dürfen höchstens etwa ein Drittel (33 %) des Brutto-Haushaltseinkommens ausmachen.